FOCUS Ordonnance 25 mars 2020, n° 316 et n°317 Suspension des paiements de loyers et de charges afférents à des locaux soumis au régime des baux commerciaux – COVID-19

30 Mars 2020 dans Actus

En réponse à la situation de crise sanitaire que traverse actuellement la France, le Président de la République a annoncé des mesures spéciales concernant en particulier les entreprises, qui pourraient prétendre à une suspension des loyers commerciaux et de certaines charges.

L’état d’urgence sanitaire a été décrété le 23 mars 2020, et le 25 mars 2020, le Gouvernement a fait adopter deux ordonnances (Ordonnances n°2020-316 et 2020-317) ayant pour but de définir les contours de ce traitement exceptionnel.

Le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 publié au Journal officiel du 31 mars 2020 vient préciser les conditions d’accessibilité au dispositif.

L’ordonnance n°2020-316 a pour effet de permettre, sous certaines conditions (1), la suspension des paiements des loyers et charges locatives (2), des factures d’eau, électricité et gaz (3).

 

1.       Les entreprises éligibles au dispositif d’urgence

L’article 1 de l’ordonnance n°2020-316 prévoit que le dispositif d’urgence s’applique aux entités (personnes physiques ou sociétés) exerçant une activité économique « susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité » instituée par l’ordonnance n°2020-317.

Or, ce fonds de solidarité bénéficie aux entreprises répondant aux critères suivants :

  • Ayant débuté leur activité avant le 1e février 2020
  • N’ayant pas déposé de déclaration de de cessation de paiement au 1e mars 2020
  • Dont l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés.
  • Dont le chiffre d'affaires[1] constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros.
  • Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros
  • Dont le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos.
  • Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois ;
  • Les personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs etc.) ou le dirigeant majoritaire des personnes morales, ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;
  • L’entreprise n’est pas contrôlée par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ; (il s’agit ici des filiales de groupe)
  • Lorsque l’entreprise contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés plus haut

 

2.       Les loyers commerciaux

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 interdit au bailleur commercial d’appliquer à son locataire ou de mettre en œuvre :

-          Des pénalités financières

-          Des intérêts de retard

-          Des dommages-intérêts

-          Des astreintes

-          Toute clause résolutoire

-          Toute clause pénale

-          Toute clause prévoyant la déchéance ou l’activation de garanties ou caution

 

En raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

Ces dispositions sont applicables quelques soient les stipulations du bail conclu et même lorsque le locataire est sous mesure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire.

Ces interdictions, qui ont donc pour effet de permettre au locataire de suspendre le paiement de ses loyers commerciaux et charges locatives, concernent les loyers et charges dont le paiement arrive à échéance entre le 12 mars 2020 et à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclarée le 23 mars 2020, soit le 24 juillet 2020[2], sauf prolongation éventuelle de l’état d’urgence et/ou de ces mesures.

Ce qu’il faut retenir :

-  Les entreprises répondant aux critères définis par le décret n°2020-371 ne pourront pas se voir appliquer de sanction dans le cas où elles ne règleraient pas leurs loyers commerciaux et charges locatives arrivées à échéance dans la période comprise entre le 12 mars et deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence.

-  Ces dispositions s’appliquent aussi aux entreprises locataires qui sont sous mesure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire.

-  A l’heure actuelle, aucun mécanisme de report de loyers et charges locatives n’est prévu. Attention toutefois : ce mécanisme n’institue en rien une exonération totale ou partielle de loyers, ni une réduction partielle des loyers pour la période considérée.

-  Le bailleur pourra rester libre d’en obtenir le paiement, seulement il ne pourra pas résilier le bail sur les impayés de la période de crise ni appliquer des sanctions financières.

Il est donc conseillé de négocier dès à présent l’échelonnement des loyers de cette période avec le bailleur.


3.       Les factures d’eau, d’électricité et de gaz

Les articles 2 et 3 de l’ordonnance n°2020-316 imposent aux fournisseurs d’électricité, gaz et eau[3] :

  • Jusqu’à la date de cessation de l’état d’urgence - c’est-à-dire jusqu’au 24 mai 2020, sauf prolongation : le maintien de la fourniture de l’eau, l’électricité et le gaz et de leur puissance de distribution, même en cas d’impayés,
  • D’accorder aux entreprises qui en font la demande, des reports des échéances de paiement des factures exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence – c’est-à-dire le 24 mai 2020 sauf prolongation, restées impayées
  • De n’appliquer aucune pénalités, frais et indemnités du fait du report ainsi accordé

L’ordonnance prévoit que les échéances ainsi reportées devront être réparties de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence (soit postérieures au 30 juin 2020, sauf prolongation), sur une durée de six mois minimum.

À noter que les entreprises demandant à bénéficier du maintien de la fourniture d’eau, électricité et gaz et du rééchelonnement des paiements doivent attester remplir les conditions requises pour bénéficier du dispositif.

 

Colbert avocats

Département Contentieux - Immobilier

 

 

Fabienne MARECHAL : f.marechal@colbert.eu

Clara MATHEY : c.mathey@colbert.eu

 
(1) Chiffre d’affaires HT ou pour les entreprises relevant des BNC, recettes nettes HT

(2) La loi d’urgence du 23 mars 2020, entrée en vigueur le 24 mars, déclare l’état d'urgence sanitaire « pour une durée de deux mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi » (article 4).

(3) Remplissant un certain nombre de critères, comme notamment d’être titulaire des autorisations prévues par le Code de l’énergie – nous partons du postulat selon lequel vos fournisseurs remplissent ces cas de figure. Nous pouvons évidemment au besoin analyser au cas par cas si vos fournisseurs remplissent ces conditions.

 

 

Fenêtre de log